第一节 市场宏观环境调查
由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大地影响着房地产行业的发展。
一、政治环境调查分析
房地产企业的政治环境包括政府的思想观念、企业所在地各级政府机构的办事效率、国家在房地产行业方面的政策法规等。房地产企业市场调研人员在对企业所处的政治环境进行分析时，主要分析的内容如图2-1所示。
图2-1 房地产企业政治环境分析的内容
房地产企业市场调研人员在对企业政治环境进行分析时，可以运用“政策法规索引表”帮助自己，使自己的工作更有条理、更有效率，具体内容见表2-1。
表2-1 政策法规索引表
在该表中，“政策类别”是指政府对地产项目在开发与流通方面的法规政策方面的分类，可以分为四大类：行业法规、城市规划、金融政策、发展要求。其中，每个类别所涉及的具体法规包括但不限于以下内容。
（1）行业法规。行业法规是指国家、省政府、地方城市关于房地产开发经营的方针政策，包括土地制度与土地政策、人口政策、房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产企业金融政策等，如《中华人民共和国土地管理法》《房地产开发经营管理条例》。
（2）城市规划。城市规划是指政府在项目所在地及项目地块周边的短中期市政规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等，如《××市总体规划》《××市历史风貌保护规划》等。
（3）金融政策。金融政策是指政府对于房地产开发和市政规划等方面的政策法规、银行对房地产借贷的相关政策和税率及信息等金融政策等。
（4）发展要求。发展要求是指政府在土地政策、税收政策、产业政策方面对绿色低碳建筑进行的改革和倾斜，包括以减碳指标来进行金融和土地等资源配置，设置不同的税费征收标准，改进以往只是“价高者得”的挂牌出让方式，以平抑地价和房价。
二、经济环境调查分析
房地产企业在项目开发前期，应对经济环境进行分析，具体内容如下。
1.房地产行业结构
对房地产行业结构进行调查分析的内容如图2-2所示。
图2-2 对房地产行业结构进行调查分析的内容
2.市场经济环境
对市场经济环境进行调查分析的内容如图2-3所示。
图2-3 对市场经济环境进行调查分析的内容
3.城市经济发展规划
对城市经济发展规划进行调查分析的内容如图2-4所示。
图2-4 对城市经济发展规划进行调查分析的内容
4.政府经济政策
对政府经济政策进行调查分析的内容如图2-5所示。
图2-5 对政府经济政策进行调查分析的内容
5.国家经济发展水平
对国家经济发展水平进行调查分析的内容如图2-6所示。
图2-6 国家经济发展水平的内容
6.其他经济环境因素
对其他经济环境因素进行调查分析的内容如图2-7所示。
图2-7 对其他经济环境因素进行调查分析的内容
城市经济环境中的各项因素对房地产项目开发的作用主要体现在4个方面，具体如图2-8所示。
图2-8 经济环境对房地产项目开发的作用
房地产企业市场调研人员在对企业经济环境进行分析时，可以使用“经济环境调查事项表”来帮助自己，使自己的工作更有条理、更有效率。具体内容见表2-2。
表2-2 经济环境调查事项表
三、文化环境调查分析
社会文化往往对房地产行业有着深刻的影响，尤其对房地产项目的定位有着更直接的影响。
1.文化环境分析的项目
房地产企业对文化环境分析的项目，具体如图2-9所示。
图2-9 文化环境分析的项目
2.文化环境定位的步骤
不同的消费者在价值观念、思维方式、宗教信仰等方面都具有不同的特征。房地产企业要针对不同区域的文化环境进行翔实地分析，然后对房地产项目进行准确的定位，这一定位的过程如图2-10所示。
图2-10 文化环境定位步骤
3.文化环境定位的模式
根据房地产文化定位的流程和文化提出方法的不同，可以分为两种基本的定位模式，即传承型和创新型，具体内容见表2-3。
表2-3 文化环境定位模式
