三、广州城市级商圈详解

天河城商圈——华南第一大商圈

（1）商圈特征

天河城商圈西起广州购书中心，东到岗顶，北至广州东站，南至黄埔大道西。

天河城商圈是广州市核心商圈之一。1987年的六运会带动了天河商业的兴盛，形成了天河体育中心黄金商圈；1998年，广州举办九运会，推动了以奥林匹克体育中心为支点的东部新商圈的发展；2010年，广州举办亚运会又给体育中心商圈带来了新商机。

天河体育中心商圈整体商业档次较高，周边地区约18平方公里的地区集中了天河城广场、正佳广场、时代广场、维多利广场等诸多定位中高端、高端的大型购物中心以及广州购书中心等大型专业店、大型百货店、大型超市、特色商业街。商业面积超过100万平方米，成为华南地区规模最大的中央零售区。2011年开业的太古汇广场，继续为天河体育中心黄金商圈增添新的亮点。

（2）重点项目

天河体育中心商圈现有大型商业供应中以购物中心所占比例最大，达到77%；其次是专业商厦，比例为12%左右。商圈中最早开业的购物中心是天河城，集购物、美食、服务、休闲娱乐于一体，体量达16万平方米，开辟了购物中心商业市场的先河。

天河商圈以大商场中高档消费为主，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅。随着体育中心商业圈的扩大，目前体育中心商圈已形成了以正佳广场和天河城广场等为中心向外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、万菱汇、太古汇广场等大体综合性购物中心。尽管竞争局面难以避免，但商圈的集聚效应带来的是商业的更加繁荣。

（3）业态及品牌

（4）市场表现

租金水平和出租率

天河城商圈租金年年递增，至2014年，天河城首层租金已经达到30～60元/平方米/天，为商圈内最高租金水平。出租率也维持在较高水平。

客流规模及特征

天河城人流量占绝对优势，工作日人流量大约为休息日的一半左右。天河城一周客流量约100万人次。在商圈消费人群中，以女性消费者为主，年龄以24岁左右的年轻消费群体为主，平均年龄在27～28岁左右。另外，境外游客在天河城的平均花费为593.23元/人。

营业额

2014年，广州正佳广场销售额为64亿元，2013年销售额高达62亿元，均排名广州第一、全国第二，2013年仅次于单体百货北京新光天地，同比2012年增长3.3%，2014年仅次于南京德基广场，同比2013年增长3.2%。天河城2014年继续跻身“50亿俱乐部”，以55亿元销售额位居广州第二、全国第五，较2012年下降了5.2%。太古汇2013年的销售额增长率高达50%，相比2012年翻了一倍，以27亿元位列第三，在全国购物中心中排名第20位，太古汇2014年销售额增长率约14.8%。

商业坪效

（5）新商业项目及未来供应

天河城商圈的整体策划和规划已通过相关部门审核，将建18条连廊实现地上、地下无缝连接。连廊将把广百中怡店、天河城、宏城广场、正佳广场、万菱汇、时尚天河、太古汇之间连接成循环状，形成完善的地下步行空间，连接后将真正实现天河路商圈商场间全连通。约在三年内，市民将看到一个“国际化商圈”。

（6）天河域商圈点评

天河城商圈的商业氛围浓厚，目前已经形成广州市具有主导力的消费购物中心商圈，片区商业高度聚焦。天河体育中心商圈具有良好的交通地理优势，有利于汇聚人流。天河城聚集了很多高档次和品牌商家，大型购物广场的购物娱乐一体化加强了地区的竞争力，使得天河城商圈不断改善其发展来适应市场的需求，使得商圈发展与时俱进，成为商业发展的先驱。

上下九商圈 —— 广州最老牌的商业中心

（1）商圈特征

上下九商圈是广州三大市级商业中心区之一，也是全市最大的步行街商业区，其整体消费档次偏向中低档，历经十多年发展，已经成为食住行游购娱一体化的具有西关文化特点的重点商圈。骑楼建筑文化、西关饮食文化是上下九商圈的两大特色。

商圈范围

商圈占地面积2.33平方公里，以上九路、下九路和第十三浦路为轴，向南北辐射，北至中山路，南到六二三路，西到大同路、黄沙，东达人民南路，核心地带是上下九步行街、华林玉器街、荔湾广场中国水晶宝石城。

商业及业态分布

一轴两翼是对上下九商圈范围的精确概括。

一轴，指的是我国第一条步行街——上下九步行街。它的左翼有荔湾广场、名汇商城等，右翼有赛博数码广场、十甫名都等。沿着康王路以北方向，有名声在外的玉器和工艺品市场，以及西关最大的购物广场——新光城市广场。

上下九商圈的客流构成极为立体，主要为三类：本地居民、休闲消费者及专业客商三个层面。这里既有光鲜、热闹非凡的上下九步行街，还有藏于一角但交易额惊人的各种专业市场。

（2）重点项目

商圈内商业形态丰富，购物中心、专业市场、商业街、各式专卖店、专业店、便利店林立，特色餐饮食肆也汇聚其中。其中，购物中心3家，专业批发市场12家，零售市场14家，还有为数不少的特色零售店铺。

零售市场

零售市场为大众化档次。较知名的零售网点有上下九步行街、广州妇女儿童用品、新光百货、恒宝广场、东方汇、荔湾广场、和业广场、东急新天地购物中心、西城都荟等。西关美食为一大特色，汇集国内知名的餐饮老字号门店，各色小食店布满大街小巷，特别受游客的欢迎。

专业批发市场

专业批发市场的业态有华林玉器街、十三行路“故衣街”批发市场、新中国大厦服装批发市场、黄沙海鲜市场、广州谊园文具玩具精品批发中心、长寿路美容美发专业市场、清平中药材市场、十八甫路布匹市场、德星路服装配料市场、光复南路布料市场等。

（3）业态及品牌

商圈以零售、批发、餐饮、休闲娱乐为主，经营的商品品种有服装、珠宝首饰、西关美食、饰品、皮具箱包、化妆品等，商品种类繁多，涵盖的范围广。其中，西关特色小吃是一大特色。

从业态组合来看，商圈内零售（含批发）占比68%，餐饮占比25%，休闲娱乐占比5%。从业种组合来看，经营品类以珠宝玉器及饰品为主，占比60%，服饰也占有较大的份额，为24%，箱包皮具、鞋、家具等占比均在2%左右。

从品牌档次来看，服饰、饰品零售整体档次偏中低档，玉器珠宝及饰品档次偏中高档，西关美食汇集了全国知名的餐饮老字号品牌。

（4）市场表现

租金水平

上下九商圈属于传统商圈，商圈内商铺出租率大于90%，竞争较激烈，企业聚集程度较高，租金较平稳，每年都会有3%～5%的涨幅。2014年，商圈平均租金约37.8元/(平方米·天)。

客流规模及特征

上下九商圈主要为中低档购物档次。珠三角的蓝领、年轻人、广东以外的游客构成了上下九的消费主力，尤其以15～30岁的年轻男女最多。在本地客中，上年纪的人和学生客居多，广东以外的游客比例占两位数。

相关机构调研显示，目前上下九路平时日客流量是20万人次，双休日是40万人次，节日长假期间达100万人次，整体呈现稳中有增的趋势，客流量规模在广州商业中心中位居前列（2014年数据）。

广州西区板块缺乏大型商场，又有邻近佛山南海的地理优势，在地铁交通的带动下，广州西部居民及众多佛山人选择搭乘地铁到达。借助上下九商业街的知名度和便利的交通条件，商圈影响力辐射至佛山南海，吸纳高、中、低端消费群，大大增加了消费力。

上下九商圈有悠久的商业文化、独特的骑楼建筑、浓郁的西关民俗文化和独具风味的饮食文化，吸引了大量中外游客及怀旧的广州本土市民。上下九商圈特有的西关情怀吸引了众多游客纷纷前来一睹其风采。商圈内的玉器、水晶专业市场的影响力不只在国内，甚至辐射到整个东南亚、欧美地区，吸引了大量中外专业客商。游客和客商只会做短暂停留，但消费目的性强，也是商圈重要的消费客群。

营业额

“经济实惠”可谓上下九商圈的口碑，这是它吸引大量的本地居民和外来游客的原因。其中，广州本地人消费相对朴实和节约，高额消费一般都以外来人中的高收入者为主体。商家客单价不高，人均消费约50～150元，但整体客流量大，走量成为这里开铺最大的特色。商圈平均每平方米营业面积的年利润额为3500元。

（5）上下九商圈点评

国际特色商旅街区

上下九商圈具有悠久的商业文化，并且商圈内的玉器专业市场影响力已不局限于国内，甚至辐射到东南亚及欧美地区。根据广州市商业网点规划，上下九商圈将建设成为宜游、宜购、宜赏、宜乐、宜思的“国际特色商旅街区”，创建“中国特色商旅街区”。

商圈发展问题明显

上下九商圈目前距离这一目标还有一定差距，商圈发展面临诸多问题：

①商圈地处老城区，街道狭窄，交通不畅，地铁口离上下九路段较远；

②整体消费档次偏向中低档；

③上下九商圈内大部分商铺为业主买断物业，作为历史悠久的商业旺铺，不便于整体的改造升级；

④货品档次混杂，部分停留在传统的买卖阶段，虽有百货商场业态存在，但是特色及清晰规划并未凸显。

未来，上下九商圈的升级改造应主要向两方面拓展：

①加强风土人情和文化内涵，目前，步行街强调的文化特色，如骑楼、雕塑等，都趋于静态，在发展中应有更多动态的文化展示，如巡游等；

②优化业态，商品可以选择以粤港本土为主，配合更多快时尚、体验性的商品去贴合年轻群体的定位。

北京路商圈 ——广州商业第一街

（1）商圈特征

古往今来，北京路商圈都是广州最繁华的城市商业中心。北京路有广州“商业第一街”之称，商业氛围浓厚。

北京路商圈由来

明朝起，广州成为中国唯一的对外通商口岸城市，世界各国商家聚集在广州进行进出口贸易。作为广州行政中心区域的北京路，其重要地位不言而喻。

埋藏脚下的千年古道，见证了北京路自秦汉起，历经了数十个世纪的风雨洗礼。不少外地游客来到广州，北京路是必游之地，看看保留广州特色的骑楼和古代城墙，感受广州承跨古今的商业繁华盛况。

如此深厚的文化背景和商业背景，造就了今天的北京路，成为广州既购物又观光的“第一街”，吸引着世界各地客商源源不断地涌入。北京路商圈将进一步扩大，届时成为广州城市中心的超级购物区域。

商圈范围

北京路商圈是以中山四路与北京路交叉处为中心向四方伸展的商业群区，东起仓边路，西至广州起义路，北起财厅前，南至大新路，延及高第街一带。商圈内文物古迹众多，城市景观丰富，商业繁荣，形成点、线、面的商业网络格局，商圈交通便利。北京路周边共有越华路、广卫路、文德路、珠光路等四个公交总站，有近90条日班公交线路，地铁1、2号线交汇于公园前站。

商业业态分布

为避免在规划和定位上与其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈做了如下的规划：

①在定位上，围绕娱乐休闲和旅游功能，打造国际化的商厦；

②客户群方面，在面向广州市场的同时，力争珠三角、香港和澳门的客户；

③力争成为购物型商厦聚集地。目前，北京路大型商厦包括光明广场、广百总店、新大新商场、天河城百货、北京华联、摩登百货和五月花广场；加上北京南路筹建中的“韩大门”综合购物中心，和以国外零售业为卖点的商厦，北京路将成为大型购物商厦的集聚地。

（2）重点项目

北京路商圈的商业规模约60万平方米，不同于天河路商圈大型购物中心云集，这里是以步行街为核心，汇聚以广百、新大新为首的五大百货，数个大型购物广场、数百家专卖店以及几个主题商城，主要面向的对象是年轻、大众潮流消费者。

商圈内汇集了中山五路步行街、西湖路商业街、文明路商业街、教育路商业街等商业街。

（3）业态及品牌

在业态上，北京路商圈与天河商圈、上下九商圈存在一定差异。

北京路商圈作为国内首屈一指的街区式商业形态的代表，业态丰富多样，以零售为主，占比约60%，主题专业品类商业街为配套。零售业态主要集中于北京路至中山五路一带，包括商业步行街、综合型百货、主题百货、购物中心、影院、餐饮、娱乐和教育培训等各种业态元素。

业态构成

北京路商圈与上下九商圈同为以步行街为核心的形态，但上下九街区主要以零售小百货为主，融合了零售、餐饮、民居、宗教、休闲游憩等各种元素，是传统的文化步行街，走的是平民化的中、低端路线。而北京路相对而言更为高端，以高端百货和品牌专卖店为主，产品专业化程度较高。

品牌组成

从品牌组合来看，北京路商圈品牌以香港和内地品牌为主，缺少国际一线品牌的进驻。虽然政府有规划把北京路打造为世界级的商业街，但这一目标缺少相关政策的支持，以北京路业已形成的整体中端消费水平，较难吸引世界级的名店进入。

（4）市场表现

出租率和租金

2014年，北京路商圈的重点项目出租率都达到了90%以上。天河城广场、五月花商业广场、大马站商业中心和中华广场在开业不久出租率就达到了100%。广州百货大厦、新大新和华联商厦出租率也在95%左右。

2014年，天河城广场租金均价为50元/(平方米·天)，五月花广场租金为30元/(平方米·天)，中华广场租金均价25元/(平方米·天)，光明广场租金均价为20元/(平方米·天)，潮楼租金均价为22元/(平方米·天)，华联购物中心相对较低，租金均价为15元/(平方米·天)。

客流规模及特征

北京路步行街日均人流量50万人次，双休日为60万人次，节假日最高峰值曾达100万人次，这其中有30%来自广州市各区，市外游客约占70%。随着大型购物中心的增加，人流量不断攀升。

到北京路商圈的消费者以中青年为主。其中，15～25岁之间的青少年比例为15%，26～45岁的中青年比例合计为60%，这部分年龄层次消费者的消费意识和消费能力都较强，属于北京路商圈中坚型目标客户。

营业额

据相关资料显示，从财政厅到泰康路的北京路段共有超过300家的商铺，仅临街商铺一年的营业额就超过60亿元。北京路商圈的发展促使了旧城改造和房地产升温，随着名盛广场、光明广场、五月花商业广场等大型商业设施的进驻，其临街商铺的销售价格不菲，达到50万元/平方米左右，并以每年8%的水平递增。

新商业项目及未来供应

（5）北京路商圈点评

北京路商圈已经非常成熟，但也暴露出了若干问题。

①商业街功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，由传统的商业街改造而来，均以零售商业为主，主要经营服装、鞋业、百货等，功能较为单一。

现代社会中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售为主的北京路今后发展方向较为单一，前途不广阔，其目前单一功能决定了它不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形成便捷畅达的交通网络，使得它不具备辐射周边地区、乃至整个城市的综合能力。至今，北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。

②以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。步行街的商业购物功能突出，文化、旅游、休闲、娱乐功能不强，后者仅仅作为前者的衬托。没有真正以人为本，做出步行街集商业、文化、旅游、休闲为一体的整合功能和人性化设计。当前，步行街的经济效应远远大于其社会、文化、旅游、休闲等综合效应，这不符合人们生活质量提高的多种需求，不利于步行街的长远发展。

③功能布局杂乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公、天河城百货，但是北京路给人的整体感觉还是小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理，同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高，层次不鲜明。北京路的商品受众面不广，年轻人成为北京路的绝对消费主体，对老人与小孩这类消费群有所忽视。

造成以上问题的原因主要在于步行街的建设比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业；比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。

此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，不太注重现代社会商业中心那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势，致使步行街仅有简单的复原而没有时代的气息，没有活力。