三、中国城市排行及城市核心商圈研究报告

影响城市等级划分的因素

城市等级体系是指国家或区域城市体系中按不同重要性区分的城市等级结构关系，主要反映层次结构的内容，如行政等级体系、规模等级体系等，通常以城市人口规模作为划分城市等级的核心指标。“第七届中国中小城市科学发展高峰论坛暨2010年《中小城市绿皮书》发布会”依据城市人口规模现状提出全新划分城市等级的标准，即：市区常住人口50万以下的为小城市，50万～100万的为中等城市，100万～300万的为大城市，300万～1000万的为特大城市，1000万以上的为巨大型城市。但仅依据人口标准进行划分有失偏颇，也很难完全体现城市的整体发展水平和综合实力。本书研究将从经济发展、房地产发展及商业发展的角度，把中国内地的城市分为一线城市、二线城市、三线城市和四线城市。

①一线城市。

主要指在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市，一般指北京、上海、广州和深圳。

②二线城市。

主要指天津和重庆两个直辖市以及多数的副省级市和较为发达的地级市。

③三线城市。

是指有战略意义、比较发达或经济总量较大的中小城市。

④四线城市。

一、二、三线城市以外的其余城市为四线城市。

总体来讲，影响城市等级的因素主要有城市规模、城市经济发展水平、城市居民收入和消费水平、城市房地产开发水平以及城市商业发展水平。

因素1.城市规模

城市人口数量是衡量城市规模的决定性指标，也直接促成了该城市的经济发展基础和消费基础，是影响城市等级的重要因素。

一般来说，一线城市的常住人口在1000万以上，北京和上海均已超过2000万。同时，其中很大一部分为外来人口，外来人口率一般大于35%。从某种意义上来说，外来人口率反映了该城市对人才的吸引力和聚集力，反映了城市对外的影响力。大量外来人口的入住直接扩大了常住人口的数量，促使城市不断外扩，推动城镇化发展进程，进而影响城市整体的发展规模。

因素2.城市经济发展水平

经济基础决定上层建筑，城市的经济发展决定城市的能级以及城市商业的发展水平。城市GDP总量、GDP增长率以及人均GDP是反映城市经济发展的重要指标。从中国整体发展情况来看，一线城市的GDP总量（一般大于12000亿元人民币）和人均GDP（一般大于85000元人民币，约13465美元，按照2012年美元兑人民币汇率=6.3126）遥遥领先，GDP增速稳定保持在7%～10%之间。其他二三线城市虽然总量不及一线城市，但保持着较高的GDP增速，呈现出良好的经济势头和发展潜力。

因素3.城市居民收入及消费水平

城市是居民生活的集中区域，衡量城市等级的一个重要指标就是城市居民的收入和消费水平。具体表现为城市居民的个人可支配收入、消费性支出情况、工资水平、恩格尔系数、城市消费指数等。一般来说，居民工资水平越高，可支配收入越高，生活越富裕，社会保障越好，城市发展水平越高。城市居民的消费情况通常通过人均消费性支出、消费指数等进行衡量。

从城市发展角度看，经济增长很大程度上来源于消费刺激和内需拉动，而消费水平则由收入水平决定。不同城市的居民收入和消费相差较大，北上广深等一线城市居民的可支配收入在4000元左右，其他城市大部分在3000元左右。

因素4.城市房地产开发水平

房地产开发是城市发展的重要组成部分，而城市是房地产运行的载体。城市发展和房地产开发密切相关、互相影响。房地产开发对推动城市化进程起到了十分重要的作用。近些年，随着国家政策对加快推进城市化进程的要求，随着旧城改造及城市外扩的客观需求，房地产开发逐渐成为城市发展的主要力量，房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重越来越重高，加之其上下游的产业链十分庞大，覆盖建材、家装、家电等多个行业，是国民经济发展的支柱型产业。

房地产开发水平越高的城市，相应的城市能级也越高，这是城市发展与房地产开发相互促进的结果。从城市的发展角度看，城市发展速度快意味着能够创造更多的就业机会、提供更完善的社会保障、生活环境等，因此对人才的吸引力也越大，对外开放程度也更高，这势必加速人口向城市的涌入，进而激发了对土地及房产的需求。

从房地产开发角度看，大规模的土地利用及房地产开发将有力地改变城市的原有面貌，为城市提供更发达的共建配套体系、更舒适的居住享乐空间、更高效的生产作业环境，从而也能够有力地提升城市的形象及对外影响力。房地产开发与城市发展相辅相成的关系决定了在对城市能级的评定中，房地产开发投资水平是必不可少的评定因素。

因素5.城市商业发展水平

一个城市的商业发展情况，很大程度上体现了城市的发展水平。特别是改革开放30年来，随着国民经济的快速发展和城市化进程的推进，我国城市商业获得了快速发展，成为城市经济发展中的重要支柱产业。衡量和体现一个城市商业发展水平的重要指标便是社会消费品零售总额，是指批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额，是由社会商品供给和有支付能力的商品需求的规模所决定。

根据以上分析，可以筛选出相应经济指标来衡量这些因素。影响城市等级的因素及其指标如下图所示。

中国城市排行榜

初步建立线性回归模型如下：

其中：,,…,为各城市指标，

：城市GDP总量

：城市GDP增速

：城市外来人口率

：城市居民可支配收入

：社会消费品总额占GDP总量百分比

，，…，为各指标权重数值，根据各指标对城市等级的影响大小，将各指标进行不同的权重赋值，具体如下：

因此，回归模型为：

为了便于计算和整理，对所有城市的数据进行归一化处理，采取五级量表的形式，对各指标数据划分五个等级，并分别赋值为1，3，5，7，9。具体如下：

根据2012年各城市国民经济与发展公报，上海GDP总量最高，为20101亿元，北京次之，为17801亿元，该项得分为9分；广州、深圳、天津、重庆、苏州GDP总量大于11000亿元，该项得分为7分。

在2012年全国各城市GDP增速中，二三线城市的GDP增速明显高于一线城市。最高为贵阳市15.9%，最低为上海市7.5%。

外来人口率衡量了该城市对人才的吸引力，最高的城市为深圳市，高达72.7%，厦门、上海、北京、广州等也较高，均大于35%。但重庆市的外来人口率为负值（户籍人口大于常住人口），说明该城市人才流失严重，是劳动力输出城市。

一线城市的居民可支配收入明显高于二三线城市，其中深圳最高，为40742元，上海次之，为40188元，其他城市均低于40000元。

该项数据比较集中，哈尔滨最高，为52.6%，西安次之，为51.2%，其他城市均集中在40%左右，其中深圳市最低，为31%，主要原因为其GDP总量较高。

以各城市2012年国民经济与发展公报数据为数据库，根据以上公式，最终计算得各城市综合得分及排名。

中国城市商圈解读

2014年底，RET睿意德根据对城市宏观经济和商业地产指标的综合分析，对中国40 强城市的商业发展进行了全新的分级，其中涌现出一批商业地产“新一线城市”，这些城市显示出强劲的商业地产综合实力，在同级城市中脱颖而出；此外，它们的商业发展潜力也超越了传统一线城市，成为新一轮商业领军城市；未来这些城市的商业地产将蓬勃发展，推动消费的全面升级。新一线城市包括成都、武汉、杭州、沈阳、南京、西安、重庆、天津、青岛、长沙、宁波、郑州、大连、苏州、厦门等。因此，我们通过对比筛选了四个一线城市以及14个新一线城市进行了深度研究。