第五部分 全国房地产市场状况分析

一、国内经济形势分析

1.GDP与经济结构：2017年第一季度，经济运行开局良好，GDP涨幅扩大，第三产业占比达56.5%，经济运行平稳。2017年第一季度，我国GDP同比增长6.9%，涨幅较上年同期扩大0.2个百分点，经济运行开局良好。

第三产业同比上行：2017年第一季度，第三产业增加值为10.2万亿元，同比增长7.7%，增幅较第二产业高出1.3个百分点。第三产业占GDP的比值达到56.5%，且较2016年扩大4.9个百分点，经济结构继续得到优化（图略）。

2．服务业经济：服务业扩张步伐放慢，金融业增加值同比涨幅较去年同期回落。

财新服务业（PMI）:2017年3月，财新服务业PMI指数为52.2，为此前六个月最低水平，服务业扩张步伐放缓。

批发和零售业、住宿和餐饮业：2017年第一季度，批发和零售业同比增长7.4%，较去年同期提升1.6个百分点。住宿和餐饮业同比增长7.4%，较去年同期提升0.4个百分点。

金融业增加值：2017年第一季度，金融业增加值同比上涨4.4%，较去年同期回落3.7个百分点；占GDP比重达9.5%。金融业的平稳上行，利于办公用房市场发展。

3．消费水平：消费品零售总额与CPI同比涨幅均扩大。

消费品零售总额：2017年3月，社会消费品零售总额为27864亿元，同比上涨10.9%，涨幅较1—2月扩大1.4个百分点。

居民消费价格指数（CPI）:2017年3月，CPI同比上涨0.9%，涨幅较上月扩大0.1个百分点。主要是受医疗保健、居住、教育文化和娱乐、交通和通信价格同比上涨的影响，拉动CPI同比上涨。

二、国家房地产相关政策对写字楼市场的利好

2016年1月，我国CPI超过国有大银行一年期存款率，2月又超过股份制银行，这标志着我国现阶段已进入负利率时代。这也意味着资产放在银行不仅无息，而且要接受亏损。出于此经济状况，高端写字楼的投资需求明显增强。

另外，从2016年5月1日起，中国全面推开营改增政策。在全面实施的营改增政策中，国家首次将不动产列入抵扣范围，降低了企业置业投资的门槛和成本，企业对房地产尤其是商办物业需求明显增加。此外，5月初住建部出台的房屋租赁新政规定，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。这实际上是鼓励投资，也保障了投资者投资写字楼的收益权利，更进一步刺激了写字楼投资需求的增长。同时，国家大力推行供给侧结构性改革，围绕供给侧结构性改革方案多措并举促进房地产去库存，扩大有效需求，围绕市场需求推动房地产功能结构调整，鼓励房地产企业将库存商品房特别是非住宅商品房改造为众创空间、孵化器等。

三、全国商办房地产市场分析

1．全国成交：商办销售面积同比增幅均扩大，绝对量创历史同期新高。

写字楼：2017年1—3月，全国写字楼销售面积为776万m2，创历史同期新高，同比增长52.9%，增幅较1—2月扩大13.8个百分点。

商业营业用房：2017年1—3月，全国商业营业用房销售面积为1845万m2，创历史同期新高，增幅较1—2月扩大3.8个百分点，为35.6%（图略）。

2．全国投资：写字楼投资额同比下降，商业营业用房同比涨幅收窄。

写字楼：2017年1—3月，全国写字楼开发投资额为1194亿元，同比下降3.9%，降幅较1—2月扩大3.3个百分点。

商业营业用房：2017年1—3月，全国商业营业用房开发投资额为2935亿元，创历史同期新高，同比增幅较1—2月收窄3.6个百分点至8.2%（图略）。

3．全国供应：写字楼新开工面积同比下降，商业营业用房同比增幅收窄。

写字楼：2017年1—3月，全国写字楼新开工面积为1131万m2，同比下降18.9%，降幅较1—2月扩大0.8个百分点。

商业营业用房：2017年1—3月，全国商业营业用房新开工面积为3852万m2，同比增幅较1—2月收窄2.5个百分点，为2.9%。

4．写字楼租金及空置：2016年四季度，半数城市优质写字楼空置率较三季度提升，重庆空置率仍最高，仅广州、武汉租金环比上涨（图略）。

一线城市：2016年四季度，广州优质写字楼租金较三季度上涨，北京与三季度持平，其余城市均下跌，深圳环比下降1.82%，跌幅相对较大；北京、广州优质写字楼空置率较三季度下降，其余城市均提升（图略）。

二线代表城市：2016年四季度，武汉优质写字楼租金较三季度上涨，杭州与三季度持平，其余城市均下跌；重庆优质写字楼空置率仍未最高，为41.80%，武汉、大连、青岛、南京、天津空置率较三季度提升，其余城市下降（图略）。

5．零售租业租金及空置：2016年四季度，多数代表城市优质零售物业首层租金环比下跌；多数城市优质零售物业空置率较三季度下降。

一线城市：2016年四季度，广州优质零售物业空置率较三季度提升，其余城市均下降；北京、深圳、广州优质零售物业首层租金较三季度下跌（图略）。

二线代表城市：2016年四季度，杭州、南京、武汉等6个城市优质零售物业首层租金较三季度下跌，杭州跌幅最大，环比下跌9.4%，大连、沈阳、青岛与三季度持平，天津上涨；天津、青岛、南京、沈阳优质零售物业空置率较三季度提升，其余城市均下降（图略）。

6.2017年商办土地：商办用地成交同比量价齐升，环比量涨价跌；溢价率继续走高。

供应：2017年3月，商办用地推出1273万m2，同环比均下降，降幅分别为13.1%、58.2%。

成交：2017年3月，商办用地成交1249万m2，同环比均止降回升，增幅分别为5.4%、8.7%。

楼面均价：2017年3月，商办用地成交楼面均价为2391元/m2，同比上涨84.3%；环比振荡下行，跌幅为1.3%。

溢价率：2017年3月，商办用地平均溢价率为17.6%，分别较上月、上年同期提升0.8个和13.7个百分点（图略）。