致委托人函

××××有限公司：

承蒙贵方委托，我公司对位于杭州市××路××号××国际中心C座、D座及裙房拟分割转让房地产出具本销售参考价格咨询报告。

一、评估项目规模及权益状况

（一）建筑物

××国际中心项目包括A、B、C、D座及裙房，总建筑面积159328m2。

本报告房地产估价范围，包括××国际中心C座、D座1—23层和裙房4、5、6、8层，总建筑面积54231.96m2。其中：

1.C座、D座总建筑面积48854.86m2，其中C座1层、D座1—3层为商业配套用房，建筑面积4056.33m2；其他部分为科研办公用房，建筑面积为44798.53m2。

2．裙房4、5、6、8层，建筑面积为5377.1m2，为科研办公用房。

（二）土地使用权

杭×国用〔200×〕第××××号《国有土地使用证》记载，土地使用权证载用途为科教用地，出让方式取得，终止日期为2058年2月19日，项目土地使用权总面积为16279m2，本报告估价范围内房地产分摊的土地面积尚未分割。

（三）权益状况假定

根据杭土资简复〔20××〕×号和杭政办简复〔20××〕×号文，××国际中心C座、D座1—23层和裙房4、5、6、8层的科研办公用房、配套用房，分别以可分割转让的写字楼、营业用房为销售价格咨询前提。

（四）权利人

××××有限公司。

二、报告使用目的和方向

1．本报告为房地产分割销售价格咨询性报告。

2．在满足国家及杭州市相关政策规定的前提下，委托方拟将房地产分割转让。本报告的咨询意见和结论，仅为委托方（卖方）分割转让房地产时提供销售价格参考，不得用于其他目的。

三、价值内涵

（一）完全产权价值

是指房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。

本报告的咨询价值结论，是在委托方按规定补缴出让金后拥有完全产权情况下的价值。

（二）精装修标准

本项目除营业房外，分割销售的写字楼部分，均以委托方提供的《杭州××国际中心交付标准》（精装修）为估价前提。

（三）按套分割销售

本报告以房地产最小使用单元（套，见房号列表）分割销售为估价前提，即估价结果为分割销售的单价和总价。

如遇意向客户拟一次性购买整层或数层，则本报告分割销售参考价格需做适当折减。

四、估价方法

根据本报告的使用目的和方向，结合项目的区位优势、设计建造特征和国内及杭州市经济发展、房地产政策和市场状况，选用可比性较强的类似写字楼项目销售报价，依据《商务写字楼等级评价标准》（CECS368:2014），综合分析测算本项目分割销售报价。本报告运用的估价方法包括：

1．采用综合评价法，测算估价对象标准房地产（写字楼）销售价格。

2．用标准价调整法，测算估价对象各套房地产（写字楼）销售价格。

3．采用比较法，测算商铺价格。

五、价值时点

根据本报告的使用目的和方向，结合报告中所采集信息的时效性，确定本报告价值时点为一定时期，即二〇一七年上半年。

六、报告使用有效期

自报告出具之日起壹年内有效。如果该期间国家及本地相关政策或房地产市场发生明显变化，应重新调整价值意见。

七、销售价格咨询意见

（一）项目参考销售总价

项目总建筑面积54231.96m2，评估总价为244735万元，人民币大写贰拾肆亿肆仟柒佰叁拾伍万元整，折合单价45127元/m2。

（二）各部分物业销售参考价

（1）D座写字楼（4—23层）

建筑面积28810.75m2，评估价格1363409216元，折合单价47323元/m2；

（2）C座写字楼（2—23层）

建筑面积15987.78m2，评估价格708339396元，折合单价44305元/m2；

（3）裙楼幢写字楼（4—6层、8层）

建筑面积5377.1m2，评估价格218983249元，折合单价40725元/m2；

（4）D座、C座商铺

建筑面积4056.33m2，评估价格156613922元，折合单价38610元/m2。

详见《分割销售参考价格表》。

×××××房地产土地资产评估有限公司

二〇一七年×月×日

附表：《分割销售参考价格表》（为节约篇幅，部分楼层略）

1.D座写字楼（4—23层）评估价格表

2.C座写字楼（2—23层）评估价格表

3．裙楼写字楼（4—6层、8层）评估价格表

4.D座、C座商铺评估价格表