二、熟知房地产调查的方法

像其他调查一样，房地产调查也是有一定的方法的。市场调研的准确与否，在很大程度上取决于所采用的市场调研方法。

情景分析/SCENARIO ANALYSIS

进行房地产调查，其中一个重要的方法就是，做一个针对房地产中介的调查方案。房产中介是接触房子最多的人群，他们整天都和买房租房的人打交道，最了解客户现在喜欢什么户型的房子、多少面积的最流行、客户最担心的是什么……这样，就可以花最少的时间办最多的事，提高调查效果。

情景分析/SCENARIO ANALYSIS

市场调查是促进销售的一种重要方法。因此，一定要多了解。只有掌握了这些方法，收集到关键的第一手资料，才能为自己的营销做参考。

如果想成为优秀的楼盘销售人员，就要对房地产调查的方法多一些认识和了解。那么，房地产调查的方法究竟有哪些呢？房地产市场调查的具体方法主要包括以下几个。

1.探测性调查

探测性，顾名思义，它并非正式性的调查。这种调查通常是为了企业展开正式调查前做准备的，可以帮助决策者搞清楚哪些问题是需要重点研究的、它所涉及的范围和内容有哪些。同时，还能帮助确定正式调查中所需的对象、重点、方法、时机等因素。

比如，想要搞清楚销售量下降的原因，就可以用探测性调查，从中介公司、消费者那里调查近几个月的销售信息，从而分析主要原因在哪一方面：是消费者偏好转移了？是营销方向走偏了？是销售代理效率降低了？还是新产品造成市场挤压？找出问题的关键，也就掌握了深入调查的方向。

显而易见，探测性的调查主要目的是收集相关资料，以此来找出问题所在，它所起到的作用就是“投石问路”，要获得解决方案，还是要进一步调查研究。这种调查操作起来也比较简单，可以采用的方法有：收集二手资料、小范围试点调查、整合专家意见等。

2.描述性调查

描述性调查要比探测性调查更深入些，具体过程是：将调查收集的资料进行甄别和整理，再经过审核、记录和汇总，然后就对资料进行更全面、深入的分析，最终将问题的形式、性质和变化等真相具体描述出来。这种方法可以直观地告诉决策者问题的面貌，但并不能揭示本质及内在变化的原因。

比如，想要知道购买自己楼盘的主要是哪个消费群体，通过描述性调查，就可以将这一群体的活动面貌展现出来，包括分布在哪里、购买的时间区段、购买方式等。

这种调查是最常见、最基本的调查方法，常用的方法有：分析二手资料、固样连续调查、抽样调查、观察法等。

3.因果性调查

因果性调查，就要对问题的本质，或是变化的内外因关系作出明确的说明，并对各个因素之间内在的关系，如因果、主从、自变量和因变量等，进行定性和定量分析，从而将问题产生的原因和因果联系带来的结果向决策者展现出来。

比如，如果想调整营销战略，就可以通过因果性调查，知道销售业绩和产品价格之间的关系；营销方式和销售之间是否存在因果关系，降价能不能促进销量增加，开展现场促销可不可以促进消费等。

这种调查以描述性调查作为基础，可以帮助决策者清楚地看到，各种房地产市场上出现的或常见或不常见的现象、问题之间到底有怎样的关联，这些关联会导致怎样的结果。