1.1　写字楼的分类和特点

1.1.1　写字楼的分类

目前，写字楼在我国还没有统一的分类标准。通常参照写字楼所处的位置、交通状况、规模、建筑功能、智能化水平、收益能力、产权与管理模式等进行分类。本书根据需要，只将与写字楼物业管理相关的分类模式进行简要阐述。

1）按使用功能划分

a.单纯型写字楼，基本上只有办公一种功能。

b.商住型写字楼，具有办公和居住两种功能。

c.综合型写字楼，以办公为主，同时又具备其他多种功能，如有公寓、商场、展厅、餐厅、保龄球场、健身房等多种用房的综合性楼宇。

2）根据产权和管理模式分类

根据写字楼的产权和管理模式划分，主要包括单一产权和分散产权两类。

a.单一产权，即自用与出租相结合，物业管理模式以自主经营型居多；单一产权根据业主性质也可分为政府及事业单位、企业总部、金融等。

b.分散产权，也称多产权，即以卖为主，产权分散，以出租为主，物业管理模式以委托管理居多，分散产权主要包括商务写字楼等。

3）根据写字楼楼层高低划分

根据国家标准《民用建筑设计通则》（GB 50352-2005），写字楼主要可分为多层、高层和超高层写字楼三类。

a.建筑高度小于24m的写字楼为多层写字楼；

b.建筑高度大于24m的写字楼为高层写字楼；高层写字楼中，建筑高度大于50m或者任一楼层建筑面积大于1000m2的写字楼为一类高层写字楼，除此之外的高层写字楼为二类高层写字楼；

c.建筑高度大于100m的写字楼为超高层写字楼。超高层写字楼相对于高层写字楼，在建筑设计、消防要求、电梯运行、环境卫生、秩序维护等方面有着更高的要求。

1.1.2　写字楼的特点

写字楼一般具有地域繁华、外观特色鲜明、用途为商业和办公、服务人员素质要求高、硬件设备齐全与复杂等特点。主要包括如下内容：

1）多建于城市繁华地段，交通便利

写字楼大多数建于城市中心的繁华地段，交通便利。由于大城市交通方便、经贸活动频繁、信息集中通畅，因此各类机构均倾向于在大都市中心地带建造或租用写字楼，以便集中办公、处理公务和经营管理等事项。以金融、贸易、信息为中心的大城市繁华地段，写字楼更为集中。

2）建筑规模大，各类公司机构集中

写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大。写字楼的办公单位集中，其客户能会集成百上千家国内外大小公司机构，人口密度大，涉及面广。

3）建筑档次高、设备设施现代先进

为吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们体现身份、高效办公的要求，写字楼一般所选用的建筑材料都较为高档先进，外部装饰也强调有独特的线条、格局和色彩，内部一般都配有先进的设施设备，如中央空调、高速电梯、监控设备、现代资讯手段等。

4）服务功能齐全，设施配套完善

现代写字楼宇有服务前台、大小会议室、车库等，综合型的写字楼宇还有餐厅、商场、商务中心、银行、邮电等配套服务场所设施。因此，能为客户的工作和生活提供很多方便，满足高效办公工作的需要。

5）使用时间集中，人员流动性较大

一般来说，写字楼物业使用时间比较集中，多数都是在早上8点以后、下午6点以前。上班时间，整个物业人来人往，川流不息，下班后人去楼空，冷清异常。这一特性，决定了写字楼物业管理也必须有相应的特殊安排。

6）经营管理的要求高、时效性较强

由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备复杂先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高；另外，由于写字楼具有收益性物业的特性，高的出租（售）率是其获得良好稳定收益的保证。经营管理不当，就不能赢得客户，甚至会马上失去已有的客户，而当期空置即意味着当期损失。