1．租房那些烦心事，房客如何应对？
在房价节节攀升的今天，大多数刚刚起步的毕业生、白领一族只能望房兴叹，租房成为无奈之选。可是租房也并不是一件容易的事，需要租房者懂得一些基本的法律知识，避免产生不必要的烦恼。
案情回顾
案例26：租房期间房屋被卖，新房东要求加租于法无据
小陈是电脑公司的一名技术员，在公司附近的小区里租了一套单身公寓，每月租金2000元，押2付3（以2个月租金的数额作为押金，并先支付3个月的房租）。本想安心租住几年，攒够了首付就买房子。不料刚租了几个月，房东就将房子卖给他人，如今新房东以周边租金上涨为由要求加租，并表示小陈与原房东签订的租赁合同对他是无效的，如果不加租金的话，就将房子租给别人。不善言谈的小陈对于房东的做法很无奈，但是收入有限的他对加租的要求又很烦恼。
以案说法
一、换新房东，租赁合同仍有效
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，小陈与原房东签订的租赁合同依然合法有效，新房东作为合同中的出租方仍须遵守合同的约定。
但是，如果小陈与原房东只是达成口头协议，没有签订书面合同，根据《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因双方未签订书面协议，视为不定期租赁。对于不定期租赁，双方可以随时解除合同，因此新房东可以随时与小陈解除合同。
二、合同期内房东无权要求涨租金
合同期内，签订合同的双方应该按照合同的约定，履行相应的权利义务。租金作为租赁合同重要内容之一需要合同双方协商一致才能变更，房东无权单方面要求上涨租金，小陈有权按照合同约定支付租金承租房子。
如果房东以小陈不增加租金为由解除合同，小陈既可以要求房东履行合同约定，也可以与其解除合同并要求其按照合同约定承担违约责任。
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案例27：租房期间房屋受损，租客证明自己已尽到妥善保管义务可免责
小李是货运公司的一名员工，在汕头市租住。今年8月，小李出差在外，恰逢台风尤特来袭，出租屋靠近阳台的房门被风吹开，大量雨水渗入地板，导致部分家电、家具受损，小李回家一看傻了眼，立马联系了房东。房东一看家具、家电受损严重，便指责小李没有关好房门导致雨水倒灌，要求小李赔偿所有损失。小李觉得自己很冤枉，出租屋的门锁一向不太好，当初自己明明向房东提出要求更换门锁，但是房东一再拖延没有及时更换，现在却要求自己赔偿损失。那么，小李是否需要对房屋损失赔偿呢？
以案说法
一、房东应及时修缮门锁预防损失
《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”案例中，当小李提出修缮门锁的要求时，出租人应当及时进行修缮。因为出租人没有及时进行修缮导致房门无法抵抗台风，雨水破门而入造成损失，出租人需要承担责任。
二、租客证明自己妥善保管则免责
根据《合同法》第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”因此，小李对承租房负有妥善保管的义务，如果小李能够证明自己尽到了妥善的保管义务，在出差之时已经关好房门的话，则小李不需要承担任何赔偿责任；如果小李无法举证证明自己在出差时已经关好房门，则小李也需要适当承担部分赔偿责任。
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案例28：租客对房屋损毁无过错，房东应退还押金与预付租金
若案例27中的小李与房东在赔偿方面产生了较大分歧，双方多次协商未果，故小李要求解除租赁合同。然而，房东却扣着小李的押金和租金不予返还。小李应该怎么办呢？
以案说法
租客无过错，房屋损毁可退租
《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”在出租人未对受损房屋进行修缮，房屋地板严重受潮、家具受损严重、部分家电无法使用的情况下，该房屋已经不适合租住，即该租赁物已不能实现合同目的，小李可以单方面解除合同，并要求房东返还押金与预付的租金。
温馨提示
明确书面合同，及时保存证据
一、在房屋租赁过程中，双方最好签订书面合同，并将合同的相关内容如合同期限、租金、租金交付方式、违约金、赔偿金、是否允许转租、解除合同等事宜进行详细的约定，这样有利于保障自身合法权益；
二、一旦遇到类似案例28的情况，建议租客与房东就损害赔偿问题进行充分沟通协商，并在协商过程中主动做好证据保存工作，如对受损的物品、受损的房门进行拍照保存，可以从受损房门的门锁、钥匙大体上判断租客外出时是否锁好房门尽到了妥善保管的义务。在拍照取证的时候最好有见证人，同时在与房东沟通过程中，注意保存相关信息；
三、当租客行使合同单方解除权而房东不予返还押金时，租客可以请当地居委会出面调解，调解不成的话，建议租客诉至法院，依法维护自身的合法权益。
法条链接
《中华人民共和国合同法》
第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
法条释义：
妥善保管租赁物是承租人的主要义务之一：
1．按照约定的方式或者租赁物的性质所要求的方法保管租赁物。如租的是机器设备，就应将其放置在厂房里，而不应露天摆放。租赁物是电脑的，在使用后应关掉电源开关，等等。
2．按照租赁物的使用状况进行正常的维护。很多租赁物都需要经常对其进行保养维护，如果不经常进行维护，就难以保证正常的运转。例如，汽车应当经常加机油，经常进行保养，才能保证正常使用。
3．通知和协助。当租赁物出现质量问题影响承租人正常使用时，应及时通知出租人，并采取积极措施防止损坏的蔓延或损失的扩大。有时租赁物发生故障来不及要求出租人维修，如果承租人有能力也有可能先行对其进行维修，承租人应当先行维修，维修的费用由承租人垫付，之后可向出租人追偿或者在租金里扣除。绝不能因为维修义务是出租人的，就对租赁物坐视不管，这样就没有尽到善良管理人的义务。
4．承租人如果违反该项义务，没有对租赁物妥善保管，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。如果是由于其他承租人允许使用租赁物的人的行为造成租赁物损坏的，承租人也应承担责任，因为第三人使用租赁物是经承租人许可的。
第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
法条释义：
在承租人已尽到善良管理人的义务的情况下，由于其他原因，造成租赁物毁损、灭失的，承租人享有何种权利？
不可归责于承租人的事由有下列几种情况：
1．因不可抗力的原因造成租赁物毁损、灭失的。不可抗力的条件是不能预见、不能避免并且不能克服。如承租人租赁房屋，由于发生洪水，大水冲进房屋使屋内的墙皮脱落，这种损坏是承租人难以克服的。按照本法的规定，不可抗力是免责的事由，因此，在出现不可抗力时，租赁物毁损、灭失的，承租人不承担责任。
2．因意外事件造成租赁物毁损灭失的。例如，承租人租用汽车在路上正常行驶，被一辆违反交通规则的汽车撞坏，经过认定承租人本人无过错，汽车的损害是由于第三人违反交通规则的行为造成的。
3．因出租人不履行义务造成租赁物毁损灭失的。例如，承租人租赁的房屋，由于雨季下雨太多出现屋顶漏雨，承租人要求出租人进行维修，但出租人迟迟不予维修，最后导致房屋倒塌。倒塌的原因就是出租人没有对房屋进行及时的维修。
对于上述前两种情况，租赁合同双方当事人均无过错，既不可归责于承租人，也不可归责于出租人，而出现了租赁物毁损、灭失的情况。在这两种情况下，应当维护哪一方当事人的利益，是法律所要解决的问题。按照民法上的一般原则，对物的风险责任是以谁享有所有权为标准的，即所有权人承担对物的毁损、灭失的风险。本法在买卖合同中规定了买卖合同标的物的风险责任交付后转移至买受人的一般原则。在租赁合同中，多数情况下，出租人是租赁物的所有人至少是可以支配租赁物的人，当发生不可归责于双方当事人的事由的情况，租赁物毁损、灭失的，这个风险责任应当由出租人来承担。
在第三种情况下，由于出租人有过错，造成租赁物的毁损、灭失，当然应当由其承担损失的责任。
在上述三种情况下，由于承租人对租赁物已不能使用或使用的效能受到了影响，本条规定承租人可行使以下权利：
1．要求减少租金或不支付租金。减少租金一般适用于租赁物部分毁损，但还能够使用，或者是承租人已经支付了部分租金而租赁物全部毁损、灭失，已支付的租金不再返还，未支付的租金不再支付。不支付租金一般是指租赁物虽然部分毁损，但已失去其效用或者租赁物全部毁损、灭失，承租人已不能使用该租赁物，当然可以要求不支付租金。不支付租金的法律后果实际上是合同已不可能履行，当承租人不支付租金时，如果出租人同意，合同实际上是协议解除，合同终止。
2．解除合同。解除合同的条件是不能实现合同目的。这里规定的解除条件比本法第94条第1项规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的范围要宽。即使不是不可抗力，只要承租人没有过错，租赁物毁损、灭失的，实际上已经不可能再履行合同了，这时承租人可以行使解除权。这种解除权不同于上面所说的协议解除，而是法定解除，它也不是请求权，而是一种形成权，即承租人主张解除合同的，只要通知到达出租人，合同即行解除，如果出租人对此有异议，提请诉讼或仲裁，人民法院或者仲裁机构也只是对承租人行使解除权的效力进行确认。