2．租房起纠纷，房东该如何维权？

高房价让许多人选择租房住，当个房东在人们看来是一件很惬意的事。但是，别以为收房租就能很省心，在租房类纠纷司法实践中，房东权益受到侵害的案件屡有发生。房东又该如何维护自己的合法权益呢？

案情回顾

案例29：房客违约转租房屋，房东有权解除房屋租赁合同

2016年1月，被告李某与张某签订了一份房屋租赁合同，合同中约定租期1年，即2016年1月至2016年12月，每月租金2000元。2016年5月，原房东张某把房子卖给了原告陈某，双方办理了房屋过户手续。后李某因工作地点临时搬迁，于2016年8月1日将该房屋以2200元的价格转租他人。2016年10月10日，原告上门查看时发现这件事，认为被告违反合同约定，要求解除合同，双方协商无果，原告遂向法院起诉要求解除合同。

法院经审理认为：被告违反合同约定将房屋转租，根据《合同法》第224条第2款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，已符合法定解除合同的条件，原告有权解除合同。

以案说法

一、换新房东，租赁合同仍有效

根据《合同法》第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。也就是说，李某与原房东签订的租赁合同依然合法有效，新房东作为合同中的出租方仍须遵守合同的约定。

但是，如果李某与原房东只是达成口头协议，没有签订书面合同，根据《合同法》第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。对于不定期租赁，双方可以随时解除合同。

二、私自转租，房东可解除合同

原告陈某拥有该房屋的合法所有权，同时也承继了原房东与被告之间签订的租赁合同中的权利义务。原房东与被告签订的租赁合同中明确约定，承租方即被告对租赁的房屋只有使用权，无权对该房产做任何处理，而被告却违反合同约定将房屋转租，根据《合同法》第224条第2款的规定，已符合法定解除合同的条件，因此原告有权解除合同。如果出租方知道或应当知道承租方转租的事实，但是在六个月内未表示异议的，再提出要求解除合同时，法院不予支持。

三、同意转租后的法律关系

根据《合同法》第224条第1款的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”也就是说，经过房东同意进行的转租，会存在两个租赁法律关系，第一个是原来的租赁合同依然有效，第二个是承租人与第三人之间的合同也有效。

但是新的合同是依附于原合同的，如果原合同到期则新合同也不能继续履行。如果转租后的租金高于原租金的话，该转租收益归承租人。如果未经同意的转租也存在转租收益的话，根据不当得利的原则，该收益应归出租人。

案情回顾

案例30：房东未尽到出租房屋安全保障义务的应依法担责

2016年3月，胡某与被告张某签订了房屋租赁合同。2016年12月3日，胡某在该出租房内洗澡时因一氧化碳中毒死亡。经鉴定，事故原因为：出租房内热水器超过使用年限，排烟不畅，用户洗澡时间过长、门窗紧闭，造成废气中毒窒息。胡某家属认为被告张某没有尽到充分的安全保障义务，应承担损害赔偿责任。

法院审理认为：出租人将已超过使用年限、存有安全隐患的热水器提供给承租人使用，承担主要责任。死者在洗澡过程中紧闭门窗，未进行通风透气，对自己的安全未尽到合理的注意义务，对损害的发生亦有过错。判决出租人按60%的责任比例向死者亲属支付死亡赔偿金、丧葬费、精神损害抚慰金、律师代理费等费用45万余元。

以案说法

一、房东的安全保障义务

房屋出租人对承租人的安全保障义务是指房屋所有人对于其所出租的房屋及其配套设施必须确保无危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素，对于上述因素存在的安全隐患具有相应的维修、更换保障义务。否则，将对因此造成的损害后果承担法律责任。如果出租人明知其出租的房屋及配套设施存在危害因素，却既不采取维修、更换措施，亦不履行告知、说明等义务，放任危害后果发生，在实务中一般会推定出租人具有过错，应负相应法律责任。

二、安全保障义务的范围

由于出租人实际上将房屋交给承租人使用，因此其保障义务的范围也具有一定的限制，不可能无限扩大。实务中出租人仅在明知房屋本身存在质量瑕疵或者日用设施存在如煤气管道漏气、劣质煤气热水器、照明电路漏电等类似安全隐患，而未采取维修、更换、安全说明等措施，须根据过错责任的大小划分责任比例。而对于超出正常民事行为能力人能够理解、判断、认知范围以外的因素造成的损害责任，则不负民事责任。如自然灾害、山崩、水渍、房屋设计缺陷、承租人不当使用引起的承租人损害后果，出租人不负法律责任。

温馨提示

如何规避房屋租赁期间的风险？

一、在房屋租赁过程中，双方最好签订书面合同，并将合同的相关内容如合同期限、租金、租金交付方式、违约金、赔偿金、是否允许转租、解除合同等事宜进行详细的约定，这样有利于保障自身合法权益。

二、实务中租赁双方签订书面合同往往使用格式合同，双方可以在格式条款之外另行补充，如：（1）房东可以在合同中对房屋安全使用进行告知，以示尽到安全告知义务；（2）房东可以对租房用途进行说明，以避免在房客利用房屋从事违法犯罪行为时可能需要承担的责任；（3）在合同中列明房屋的设施清单，一旦发生物品损坏或是因为设备设施引起的意外事故时，该清单可能作为相关证据从而明确责任；（4）房客可以要求查看房屋产权证，并在合同中加以明确，确保房东对房屋享有所有权或处分的权利，避免在房东对房屋无权租赁的情况下，导致合同无效的情况。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

法条释义：

维修义务是指在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用该租赁物。出租人的维修义务并不是绝对的、无限的，它应具备一些条件：

1．租赁物有维修的必要。这一条件是指租赁物已出现影响正常使用、发挥效用的情况，不进行维修就不能使用，出租人应对租赁物进行及时的维修，以保证其正常使用。

2．租赁物有维修的可能。这是指租赁物损坏后能够将其修好以恢复或达到损坏前的状态，如果租赁物已彻底损坏，没有修复的可能，出租人的维修义务就转化为承担一定的民事责任的义务，如减少租金等。

3．租赁物有维修的正当理由。出租人的维修义务一般是在承租人按约定正常使用租赁物的情况下出现的租赁物的损耗或者是由租赁物的性质所要求的对租赁物的正常的维护，如果是因为承租人的保管使用不善，造成租赁物损坏的，出租人不负有维修的义务。

4．出租人的维修义务是需要承租人的协助来履行的。当租赁物出现质量问题时，承租人应及时通知出租人，以便能够得到及时的维修。当出租人对租赁物进行正常维修时，承租人不能拒绝出租人维修租赁物的要求，而应当积极配合出租人并为其提供必要的条件。

第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

法条释义：

1．租赁物出现问题，需要修理的，承租人向出租人提出修理的要求，催告出租人在合理的期限内对租赁物进行维修。该合理期限应当根据物的损坏程度、承租人需要维修的紧迫程度及出租人的维修能力等具体情况确定。出租人应当在承租人提出的合理期限内，履行对租赁物的维修义务，以满足承租人使用租赁物的要求。如出租人拒绝维修或因为其他原因不能在合理的期限内对租赁物进行维修的，承租人可以自行修理，由此支出的费用应当由出租人负担，承租人已经垫付的，有权要求出租人偿还或者从租金中扣除。

2．在承租人通知的合理期限内出租人无正当理由拒不履行其维修义务的，就构成根本违约，承租人可依据本法有关规定，解除合同并请求出租人承担违约责任。

3．无论是出租人对租赁物进行维修，还是承租人对租赁物进行维修，影响了承租人对租赁物的正常使用收益的，承租人有权要求出租人相应地减少租金或者延长租赁期限。

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

法条释义：

转租是指承租人将租赁物转让给第三人使用收益，承租人与第三人之间形成新的租赁关系，但承租人与出租人之间的租赁关系仍然存在的一种交易形式。转租包括经出租人同意和未经出租人同意两种情况：

1．经出租人同意的转租

经出租人同意的转租包括两种情形：一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物；二是在租赁期间承租人征得出租人同意将租赁物转租。对于事前未经出租人同意，事后出租人知道后并不反对或予以承认的，按照本法第51条的规定，也可以视为经出租人同意的转租。

经出租人同意的转租是有效的，但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系，即出租人、承租人、第三人（也可称为次承租人），这三者之间的法律关系必须明确。按照本条的规定，经过转租的租赁合同关系中当事人的关系应为：第一，出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，继续有效，承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务。因次承租人的行为造成租赁物损失的，承租人仍然要对出租人负责。第二，虽然次承租人与出租人之间没有合同关系，次承租人可以直接向出租人支付租金。第三，在租赁合同终止或者被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止。因为这个次承租合同的订立是以前一个租赁合同为基础的。

2．未经出租人同意的转租

本条规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因为承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租他人，直接破坏了出租人对承租人的信任，也直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，增加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重，所以出租人有权解除合同。